Vielleicht ist dies im Moment nicht die wichtigste Frage, sondern vielmehr, welche Verantwortung wir als Immobilienfachleute in Bezug auf die aktuellen Veränderungen haben. Die Antwort liegt auf der Hand: verantwortungsvolle Informierung der Verkäufer bei der Festlegung des richtigen Preises.

Das hat jetzt erhebliche Auswirkungen auf den Markt, man hört nichts Anderes mehr:

Einerseits die internationale Lage:

– der langwierige russisch-ukrainischen Krieg,

– die europäische Energiekrise,

– die schwerste Dürre seit Jahrzehnten,

– hohe Rohstoffpreise,

– Lieferketten, die nach wie vor unvollständig sind,

– Anhaltend hohe Inflation,

– Zinserhöhungen der großen Zentralbanken,

– die weltweit zunehmende Angst vor einer Rezession.

Andererseits die Prozesse, die als Ergebnis in Ungarn vorgehen:

-voraussichtliche Entwicklung des BIPs

– Inflationsaussichten,

– Arbeitslosenquote,

– die Kreditprozesse im Haushaltssegment,

– Europäische Gaspreise, (TTF niederländische Gasbörse)

– Euro-Wechselkurs (EUR/HUF) * (Konferenz Ingatlan.com, Kiss Gábor, Metrodom)

Ein Überblick über die Immobilienpreise pro Quadratmeter im letzten Jahr, gemäß der Statistik von ingatlan.com zwischen September 2021 und September 2022: (wir haben Budapest, Szeged, Kecskemét und Salgótarján hervorgehoben)

Preise für gebrauchten Wohnungen/Häusern	September 2021	September 2022
Budapest	764.000.-	927.000.-
Szeged	456.000.-	652.000.-
Kecskemét	418.000.-	575.000.-
Salgótarján	199.000.-	252.000.-

Preise für Neubauwohnungen	September 2021	September 2022
Budapest	930.000.-	1.233.000.-
Szeged	649.000.-	832.000.-
Kecskemét	646.000.-	608.000.-
Salgótarján	336.000.-	580.000.-

Mietbeträge	September 2021	September 2022
Budapest	150.000.-	200.000.-
Szeged	110.000.-	130.000.-
Kecskemét	100.000.-	120.000.-
Salgótarján	70.000.-	95.000.-

Es liegt auf der Hand, dass sich die Angebots-Nachfrage-Kurve ab April 2022 öffnet, wobei das Angebot die Nachfrage übersteigt. Infolgedessen sehen wir immer mehr Preissenkungen auf unserer Website, aber auch auf anderen Werbeplattformen. Es ist wichtig zu betonen, wie wichtig es ist, den Preis einer Immobilie GUT festzulegen! Bei der Festsetzung dieses Preises ist ein neuer Faktor zu berücksichtigen, nämlich die Energetik. Nicht nur der Käufer wird dies berücksichtigen, sondern auch das Bankinstitut, das dem Käufer einen Kredit gewährt, mit zunehmender Gewichtung. Bei einer Immobilie, die energetisch veraltet ist, muss der Angebotspreis auf jeden Fall niedriger angesetzt werden, während gleichzeitig der Preis für eine moderne Immobilie steigen kann. Mit unseren Kollegen blicken wir positiv in die Zukunft! Sie birgt viele neue Möglichkeiten, wir sind bereit und wir sind hier, um Ihnen zu helfen!

                                                                                            Nóra Kakulya

In unseren früheren Beiträgen haben wir bereits erläutert, wozu die Eigentumsurkunden dienen, aus welcher Teilen sie bestehen und welche Informationen sie enthalten. Wir haben auch erwähnt, dass dieses Dokument auch alle Faktoren aufzeigt, die den Verkauf beeinflussen können. Wenn eine „Last“ oder ein „Recht“ auf der Eigentumsurkunde steht, kann sich dies auf die Dauer der Prozedur, die Kreditaufnahme und viele andere Details auswirken.

Alle Einzelheiten zu den Belastungen sind im dritten Teil der Eigentumsurkunde aufgeführt, ebenso wie der Zeitpunkt, zu dem die Belastung hinzugefügt wurde. Die häufigste Belastung, auf die wir stoßen, ist der Bankkredit, der als selbstständige Hypothek eingetragen ist, und dessen Inhaber die Bank ist. Damit verbunden ist auch ein Verbot der Veräußerung und Belastung. Solange die Immobilie also nicht lastenfrei ist, kann das Eigentumsrecht nicht übertragen werden.

Es kann auch ein Vollstreckungsrecht an der Immobilie bestehen – dies ist der Fall, wenn die Hypothek im Falle einer bestehenden Schuld gelöscht wurde. Das macht das Verfahren etwas komplizierter, denn wenn es Schulden gegen den Gerichtsvollzieher gibt, ist die Hilfe eines Anwalts nötig. Wenn der Kaufpreis die Schulden decken kann, ist es einfacher, und man sollte es wissen, bevor man einen Kaufvertrag unterschreibt.

Bei mehreren Eigentümern wissen wir aus den Eigentumsurkunden genau, wem die Hypothek, die Zwangsvollstreckung oder andere Belastungen gehören, da es einen Verweis gibt, der uns genau zeigt, wem die Belastungen zuzurechnen sind.

Vielleicht klingt das Nießbrauchsrecht schon bekannt. Dies ist häufig der Fall, wenn die Eltern die Immobilie auf ihre Kinder übertragen, diese aber über die Immobilie verfügen möchten, bis sie geerbt wird. Niemand möchte eine Immobilie mit einem Nießnutzer kaufen, daher ist es wichtig, sicherzustellen, dass die/der Nießbrauchsberechtigte/r bereit ist, auf dieses Recht zum Zeitpunkt des Verkaufs zu verzichten. Der Nießbrauch ist nicht vererbbar, aber sein Wert lässt sich mit einer einfachen Formel berechnen. Ihr Wert hängt vom Alter des Nießbrauchers ab.

Ein weniger „berühmtes“ Recht ist das Leitungsrecht. Es wird von Versorgungsunternehmen genutzt, um sicherzustellen, dass sie immer Zugang zu ihrer Einheit auf dem Grundstück haben. Ähnlich verhält es sich mit der Berbaudienstrecht, die Sie in der Eigentumsurkunde sehen können, wenn sich zum Beispiel eine Rohrleitung unter Ihrem Grundstück befindet.

Ein Grunddienstbarkeitsrecht wird am häufigsten für geschlossene Gartengrundstücke verwendet, die von einer Straße aus zugänglich sind, die einer Privatperson gehört. In diesem Fall zeigt das Grunddienstbarkeitsrecht, dass diese Straße (auch wenn es sich um ein Privatgrundstück handelt) dem Eigentümer den Zugang zu den angrenzenden Grundstücken ermöglicht.

Die Rechte der Witwe verbleiben sehr oft in der Eigentumsurkunde, auch nachdem die Witwe ausgezahlt wurde. Die Löschungsanordnung muss dem Grundbuchamt während des Nachlassverfahrens vorgelegt werden.

Wenn jemand eine Immobilie erbt und sie dann verkaufen möchte, muss immer der Abschluss des Nachlassverfahrens abgewartet werden, bevor der Erbe nicht mehr nur als rechtlicher, sondern als eingetragener Eigentümer geführt wird. Dies kann bis zu sechs Monate dauern. Es besteht die Möglichkeit eines Vorvertrags, in dem die Parteien die Bedingungen festlegen, zu denen sie am Ende des Nachlassverfahrens einen endgültigen Kaufvertrag abschließen werden.

Ist der Eigentümer minderjährig, muss das Vormundamt ins Geschäft einbezogen werden, was in die Zuständigkeit des Anwalts fällt. In allen Fällen kann der Kaufpreis unter Aufsicht des Vormundamts ausgegeben werden.  Das gesamte Verfahren kann ein bis zwei Monate dauern.

Diese waren die häufigsten Themen in den Eigentumsurkunden. Im nächsten Abschnitt werden wir über die Bedeutung einer Kartenkopie berichten.

Im letzten Blogbeitrag haben wir uns mit dem Wesentlichen und den Varianten der Eigentumsurkunde befasst. Wir werden nun etwas näher auf den Inhalt eingehen und erläutern, warum es so wichtig ist, das Datenblatt der ausgewählten Immobilie vor dem Kauf anzufordern.

Fakten und Rechte

Dieses Dokument enthält alle Daten und Rechte in Bezug auf die Vergangenheit und die Gegenwart der Immobilie. Sie beinhaltet alle Angaben zu Krediten, Hypotheken, Nießbrauchsrechten, ob der Berechtigte minderjährig ist oder sich in Liquidation befindet, ob eine Eigentumsbeschränkung aufgrund eines Gerichtsurteils besteht, ob Bauverbot, Enteignung, Veräußerungsverbot, Gerichts-und Strafverfahren, Versteigerung, Sperre, Einstellung eines Verfahrens, Umweltschaden besteht – sowie alle Rechte und Fakten, die nach dem Gesetz eingetragen werden müssen.

Es lohnt sich, mit jedem der Eigentümer, die auf der Eigentumsurkunde benannt sind zu diskutieren, denn es kann sein, dass die Immobilie nicht alle zu den gleichen Bedingungen verkaufen würden, und natürlich sollte man sich vorher vergewissern, dass die anderen dem Verkauf der Immobilie zugestimmt haben und ob es unterzeichnete Dokumente oder eine Vollmachtsurkunde gibt.

Wenn Sie der Verkäufer sind, ist es auch wichtig, die Eigentumsurkunden der Immobilie zu überprüfen, denn es kann vorkommen, dass solche Belastungen oder Schulden auf der Eigentumsurkunde zu finden sind, die den Verkauf verhindern könnten. Möglicherweise gibt es sogar ein altes Darlehen, das zwar beglichen, aber nicht gekündigt wurde.

Man muss auch für die Eintragungen und Löschungen bezahlen, aber immer noch viel weniger, als wenn man die Daten in der Eigentumsurkunde nachträglich klarstellen wollten.

Größe

Die häufigste Unstimmigkeit in der Eigentumsurkunde bezieht sich auf die Größe der Immobilie. Die tatsächliche Quadratmeterzahl kann von Bedeutung sein, wenn z. B. eine Terrasse eingebaut wurde und dies nicht in der Besitzurkunde vermerkt ist. Wenn der Käufer ein Barzahler ist, kann es ihm ein Grund sein, über den Preis zu verhandeln.

Bei Wohnungen ist die Größe in den Eigentumsurkunden vermerkt, während bei Familienhäusern und anderen Immobilienarten nur die Größe des Grundstücks angegeben ist.

Wie man überprüft, ob die Größe eines Einfamilienhauses korrekt ist, ist das Thema eines anderen Beitrags.

Wie hoch sind die Kosten?

Der erste Teil der Eigentumsurkunde (insgesamt drei Teile) enthält die genaue Adresse, den Namen der Gemeinde, die Postleitzahl, das genaue Gebiet, die Größe des Grundstücks und des Hauses, die Anzahl der Zimmer und halben Zimmer, ob es sich um ein Außen- oder Innenbereich handelt und die Art der Bewirtschaftung (Feld, Garten, Wald, Wiese, Weide oder Weinberg, Fischteich).

Dieser Teil kann von einer Einzelperson 20 Mal im Monat kostenlos über das Kundenportal abgerufen werden. Wenn Sie kein Kundenportal haben, können Sie eine Einsichtnahme oder sogar eine Kopie der Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt beantragen.

Die vollständige Version der nicht beglaubigten Eigentumsurkunde kostet 1.000 HUF, einschließlich des zweiten und dritten Teils. Es gibt zwei Arten von nicht beglaubigten Eigentumsurkunden: die vollständige und die Inspektionsurkunde, die Preise sind gleich. Die vollständige Inspektion umfasst auch die Vorgeschichte, so dass wir genau sehen können, wem die Immobilie gehörte und welche Belastungen sie enthielt. Gelöschte Inhalte werden mit einer schwarzen Linie durchgestrichen. Die Inspektion, die besonders wichtig ist, zeigt nur neue und aktuelle Inhalte.

Die authentische Papier-Urkunde kostet 6.250 Ft.

Zusammenfassung

Man kann sagen, dass die Eigentumsurkunde – auch wenn sie auf den ersten Blick wie ein kompliziertes Dokument aussieht – ein wesentlicher Bestandteil des Verkaufs einer Immobilie ist. Sobald Sie die Immobilie besitzen, sollten Sie versuchen, die Eigentumsurkunden vorschriftsmäßig zu führen, da es viel komplizierter ist, die Informationen in den Urkunden im Nachhinein zu ordnen.

Ein guter Rat: Es ist empfehlenswert, nicht nur beim Kauf, sondern auch bei einer Miete einen Blick in die Eigentumsurkunde zu werfen, um „Überraschungen“ zu vermeiden.

Renáta Paor-Smolcz

In der Immobilienbranche gibt es so viele Begriffe, die man im Alltag nicht so häufig antrifft. Eine davon ist die Eigentumsurkunde. Sie ist das A und O bei Grundstücksgeschäften, deshalb werden wir Ihnen die wichtigsten Informationen darüber mitteilen.

Eine Eigentumsurkunde ist für Immobilien das, was ein Personalausweis für Menschen ist – oder besser gesagt, ein Kundenportal. Es handelt sich um ein öffentliches, für jedermann zugängliches Dokument, über das jede Wohnung, jedes Haus und jedes Grundstück ab dem Zeitpunkt verfügt, an dem es „geschaffen“ oder gebaut und zur Nutzung zugelassen wird. So wie die Menschen bei ihrer Geburt in das Personenstandsregister eingetragen werden, wird auch das Eigentum in das Immobilienregistrierungssystem eingetragen. Die von einem Vermessungsingenieur beglaubigten Daten werden von juristisch qualifizierten Fachleuten registriert, und von da an werden alle Änderungen offiziell festgehalten – mit anderen Worten, es handelt sich um ein Dokument, das ständig aktualisiert wird. Und weil es glaubwürdig bescheinigt ist, können wir darauf vertrauen, dass alle Daten auf dem heruntergeladenen Datenblatt recht sind. Sie enthält alle aktuellen und gelöschten Informationen, so dass Sie sich sogar über die Geschichte der Immobilie informieren können.

Alle wichtigen Rechte wie Eigentumsrecht, Nießbrauchrecht, Hypothek oder Zwangsvollstreckung Recht sind in den Eigentumsurkunden eingetragen.

Jede Eigentumsurkunde hat eine Parzellennummer, die mit dem Namen der Siedlung versehen sein muss. Die Eigentumsurkunde gibt Aufschluss über die Größe des Grundstücks, den Namen des derzeitigen Eigentümers, ob das Grundstück mit einem Darlehen oder einer anderen Last belastet ist und sogar über die früheren Eigentümer.

Sie können eine Kopie persönlich, in Papierform beim Grundbuchamt oder online erhalten, wo Sie eine elektronische Kopie der echten oder unechten Eigentumsurkunde herunterladen können (letztere ist nicht für den amtlichen Gebrauch, sondern nur zu Informationszwecken bestimmt).

Es gibt die folgenden Arten:

    -Vollständige Abschrift: Diese Art von Dokument enthält alle Eintragungen seit der Errichtung der Immobilie oder, im Falle von Grundstücken, seit dem Bestehen des Registers. Sie enthält auch die gelöschten Eigentümer und Belastungen sowie die aktuellen Daten.

    -Auszugsweises Exemplar: Zeigt nur die vorhandenen Einträge, verweist aber auch auf die gelöschten Einträge.

-Partielle Kopie: Sie enthält nur die angeforderten Einträge.

-Beschau: Diese Art von Eigentumsurkunde zeigt nur die bestehenden Einträge. Das ist es, was die meisten Menschen vor dem Kauf eines Hauses verlangen.

Im nächsten Abschnitt wird erläutert, wofür genau Sie eine Eigentumsurkunde benötigen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen, und worauf Sie dabei achten sollten.

Renáta Paor-Smolcz

Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie wissen nur Wenige genau, wie sie anfangen sollen. Es ist solch eine „Aufgabe“ im Leben, die weder in der Schule unterrichtet wird, noch von unseren Eltern vererbt.

Da wir uns heute eindeutig auf das Internet verlassen, um alles zu erledigen, beginnen Viele auch ihre Immobiliengeschäfte über das Internet durchzuführen, da dies eine einfache Aufgabe zu sein scheint: ein paar Fotos, ein paar Zeilen, eine Mitteilung auf Facebook und die Immobilie hat den Besitzer gewechselt. Die Sache ist jedoch viel komplexer, vielschichtiger, und birgt eine Menge potenzieller Fallstricke. Im Folgenden erfahren Sie, welche Vorteile es hat, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf oder Kauf Ihrer Immobilie zu beauftragen.

Fachwissen

Ein professioneller Immobilienmakler ist in erster Linie qualifiziert, d. h. er verfügt über rechtliche, wirtschaftliche und technische Kenntnisse, über die ein Durchschnittsmensch nicht verfügt. Aus diesem Grund weiß ein Immobilienprofi genau, welche Unterlagen für den Abschluss des Verkaufs erforderlich sind und welche Fristen einzuhalten sind.

Erfahrung

Eine durchschnittliche Person verbringt nur eine kurze Zeit in der Welt des Immobilienverkaufs, so dass die tägliche Erfahrung eines Profis sehr geschätzt wird. Die Kenntnis und die tägliche Beobachtung des Marktes und die zahlreichen praktischen Erfahrungen erleichtern und beschleunigen den Prozess. Wir können uns auf den Immobilienmakler verlassen (nicht erschöpfend)bei:

• der Vorbereitung des Vertrags, Beschaffung der erforderlichen Unterlagen
• der Identifizierung möglicher Finanzierungsmodelle und Lösungen
• bei Bereitstellung von Informationen über Steuer- und Zollverpflichtungen
• der Bereitstellung von Informationen über die Verwaltung von Grundbüchern
• den Aufträgen zur Erstellung eines Marktwertgutachtens
• der Erstellung von technischen und Energieausweisen

Wertgutachten

Das größte Problem für Eigentümer ist die Frage, für wie viel sie ihr Haus, ihre Wohnung oder ihr Grundstück verkaufen sollen. Einerseits  sind viele Immobilienmakler qualifizierte Gutachter, Andererseits können sie durch ständige Marktbeobachtung genau feststellen, in welche Preiskategorie die angebotene Immobilie fällt.

Anzeige

Selbst wenn jemand über Marketingkenntnisse oder -erfahrungen verfügt, weiß er möglicherweise nicht genau, was in der Welt der Immobilien erforderlich ist, um sicherzustellen, dass Angebot und Nachfrage auf der richtigen Plattform durch Werbung zusammenkommen. Denn es ist wichtig, was auf den Bildern zu sehen ist, aus welchem Winkel und zu welcher Tageszeit das Foto gemacht wurde. Genauso wichtig ist es, wie die Vorteile des Hauses oder der Wohnung und die möglichen Verbesserungen formuliert wurden. Da der Kaufinteressent auch die Parameter kennen will, wird er auch einen genauen Grundriss sehen wollen. Professionelle Immobilienmakler verwenden dazu ein spezielles Computerprogramm. Es macht einen Unterschied, wann eine Anzeige oder ein Post in den sozialen Medien erscheint, ein guter Immobilienmakler wirbt zum richtigen Zeitpunkt.

Kontakte

Ein guter Fachmann verfügt auch über ein umfangreiches Netz von Kontakten, was sehr nützlich ist, wenn Sie in bestimmten Bereichen qualifizierte Hilfe benötigen. Sei es ein Anwalt, Techniker oder sogar Innenarchitekt, ein Immobilienmakler hat sicherlich mehrere Namen in petto.

Außerdem weiß er aufgrund seines Kundenstamms, wer derzeit welche Art von Immobilie sucht und anbietet, so dass er seine Kunden wie ein match-maker  zusammenbringen kann.

Kommunikation

Einer der größten Vorteile der Beauftragung eines Immobilienmaklers ist, dass er die unangenehme Arbeit für uns erledigt. Er verhandelt, einigt sich auf einen Preis, vermittelt bei unbequemen Fragen. Es ist eine angespannte Situation, wenn es um hochwertige Vermögenswerte und deren Verkauf geht, aber ein Profi mit Erfahrung, guter Menschenkenntnis und hoher emotionaler Intelligenz kann uns vor unangenehmen Situationen bewahren.

Komfort

Heutzutage gibt es kaum jemanden, der nicht unter Zeitmangel leidet. Und der Verkauf einer Immobilie ist ein zeitaufwändiger Prozess mit ständiger Lauferei und Kontaktpflege, ganz zu schweigen von der Zeit, die für die Präsentation der Wohnung oder des Hauses aufgewendet wird. Besonders unangenehm ist es, wenn Sie nicht in der angebotenen Immobilie wohnen und eine weitere Reise auf sich nehmen müssen, um sie mit den Bewerbern zu besichtigen. Durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers wird auch diese Last von unseren Schultern genommen.

Renáta Paor-Smolcz