In unseren früheren Beiträgen haben wir bereits erläutert, wozu die Eigentumsurkunden dienen, aus welcher Teilen sie bestehen und welche Informationen sie enthalten. Wir haben auch erwähnt, dass dieses Dokument auch alle Faktoren aufzeigt, die den Verkauf beeinflussen können. Wenn eine „Last“ oder ein „Recht“ auf der Eigentumsurkunde steht, kann sich dies auf die Dauer der Prozedur, die Kreditaufnahme und viele andere Details auswirken.
Alle Einzelheiten zu den Belastungen sind im dritten Teil der Eigentumsurkunde aufgeführt, ebenso wie der Zeitpunkt, zu dem die Belastung hinzugefügt wurde. Die häufigste Belastung, auf die wir stoßen, ist der Bankkredit, der als selbstständige Hypothek eingetragen ist, und dessen Inhaber die Bank ist. Damit verbunden ist auch ein Verbot der Veräußerung und Belastung. Solange die Immobilie also nicht lastenfrei ist, kann das Eigentumsrecht nicht übertragen werden.
Es kann auch ein Vollstreckungsrecht an der Immobilie bestehen – dies ist der Fall, wenn die Hypothek im Falle einer bestehenden Schuld gelöscht wurde. Das macht das Verfahren etwas komplizierter, denn wenn es Schulden gegen den Gerichtsvollzieher gibt, ist die Hilfe eines Anwalts nötig. Wenn der Kaufpreis die Schulden decken kann, ist es einfacher, und man sollte es wissen, bevor man einen Kaufvertrag unterschreibt.
Bei mehreren Eigentümern wissen wir aus den Eigentumsurkunden genau, wem die Hypothek, die Zwangsvollstreckung oder andere Belastungen gehören, da es einen Verweis gibt, der uns genau zeigt, wem die Belastungen zuzurechnen sind.
Vielleicht klingt das Nießbrauchsrecht schon bekannt. Dies ist häufig der Fall, wenn die Eltern die Immobilie auf ihre Kinder übertragen, diese aber über die Immobilie verfügen möchten, bis sie geerbt wird. Niemand möchte eine Immobilie mit einem Nießnutzer kaufen, daher ist es wichtig, sicherzustellen, dass die/der Nießbrauchsberechtigte/r bereit ist, auf dieses Recht zum Zeitpunkt des Verkaufs zu verzichten. Der Nießbrauch ist nicht vererbbar, aber sein Wert lässt sich mit einer einfachen Formel berechnen. Ihr Wert hängt vom Alter des Nießbrauchers ab.
Ein weniger „berühmtes“ Recht ist das Leitungsrecht. Es wird von Versorgungsunternehmen genutzt, um sicherzustellen, dass sie immer Zugang zu ihrer Einheit auf dem Grundstück haben. Ähnlich verhält es sich mit der Berbaudienstrecht, die Sie in der Eigentumsurkunde sehen können, wenn sich zum Beispiel eine Rohrleitung unter Ihrem Grundstück befindet.
Ein Grunddienstbarkeitsrecht wird am häufigsten für geschlossene Gartengrundstücke verwendet, die von einer Straße aus zugänglich sind, die einer Privatperson gehört. In diesem Fall zeigt das Grunddienstbarkeitsrecht, dass diese Straße (auch wenn es sich um ein Privatgrundstück handelt) dem Eigentümer den Zugang zu den angrenzenden Grundstücken ermöglicht.
Die Rechte der Witwe verbleiben sehr oft in der Eigentumsurkunde, auch nachdem die Witwe ausgezahlt wurde. Die Löschungsanordnung muss dem Grundbuchamt während des Nachlassverfahrens vorgelegt werden.
Wenn jemand eine Immobilie erbt und sie dann verkaufen möchte, muss immer der Abschluss des Nachlassverfahrens abgewartet werden, bevor der Erbe nicht mehr nur als rechtlicher, sondern als eingetragener Eigentümer geführt wird. Dies kann bis zu sechs Monate dauern. Es besteht die Möglichkeit eines Vorvertrags, in dem die Parteien die Bedingungen festlegen, zu denen sie am Ende des Nachlassverfahrens einen endgültigen Kaufvertrag abschließen werden.
Ist der Eigentümer minderjährig, muss das Vormundamt ins Geschäft einbezogen werden, was in die Zuständigkeit des Anwalts fällt. In allen Fällen kann der Kaufpreis unter Aufsicht des Vormundamts ausgegeben werden. Das gesamte Verfahren kann ein bis zwei Monate dauern.
Diese waren die häufigsten Themen in den Eigentumsurkunden. Im nächsten Abschnitt werden wir über die Bedeutung einer Kartenkopie berichten.