Ami most jelentősen befolyásolj a piacot és a csapból is ezek folynak:

Egyrészt a nemzetközi helyzet:

• elhúzódó orosz-ukrán háború,
• európai energiaválság,
• elmúlt évtizedek legsúlyosabb aszálya,
• magas nyersanyagárak,
• továbbra is akadozó ellátási láncok,
• tartósan magas infláció,
• kamatemelések a meghatározó jegybankoknál,
• globális recessziós félelmek erősödése.

Másrészt az ennek hatására Magyarországon végbe menő folyamatok:

• GDP várható alakulása,
• inflációs kilátások,
• munkanélküliségi ráta,
• hitelezési folyamatok a háztartási szegmensben,
• európai gázár (TTF holland gáztőzsde),
• Euró árfolyam (EUR/HUF). * (Ingatlan.com konferencia, Kiss Gábor, Metrodom)

Egy kis összefoglalás az elmúlt év ingatlan négyzetméter árairól, az ingatlan.com statisztikái szerint 2021 szeptember- 2022 szeptembere között: (kiemeltük Budapest, Szeged, Kecskemét és Salgótarján településeket)

Egyértelműen látszik, hogy 2022 áprilisától a kereslet-kínálat görbe nyílik, a kínálat nagyobb, mint a kereslet. Ez eredményezi, hogy oldalunkon is, de más hirdetési felületeken is egyre gyakrabban találkozunk az árcsökkenés felirattal. Fontos kihangsúlyoznunk mennyire lényeges most JÓL meghatározni egy ingatlan árát! Egy új tényezővel kell számolnunk, amikor ezt az árat meghatározzuk, ez pedig az energetika. Nem csak a vevő fogja ezt vizsgálni, de a vevőnek hitelező bankintézet is, egyre nagyobb súlyozással. Az energetikailag korszerűtlen ingatlan esetén a hirdetési árat mindenképp lentebb kell meghatároznunk, míg ezzel egyidejűleg a korszerű ingatlanok ára emelkedhet. Kollégáinkkal pozitívan tekintünk a jövőre! Számos új lehetőséget tartogat, felkészültek vagyunk, az Önök segítségére vagyunk!

Kakulya Nóra (Adlak)

Minden olyan adat, ami a terhekkel kapcsolatos, a tulajdoni lap harmadik részében található, ahogy az is, hogy mikor került rá az a bizonyos teher. A legáltalánosabb teher, amivel találkozni szoktunk az a banki hitel, ami önálló jelzálogjogként szerepel, ennek jogosultja a bank. Ez párosul elidegenítési és terhelési tilalommal is. Tehát, amíg az értintett ingatlan nem lesz tehermentes, a tulajdonjog nem ruházható át.

Szerepelhet végrehajtási jog is az ingatlanon – ez abban az esetben fordul elő, ha a jelzáloghitel felmondásra került már– tartozás esetén. Ez picit megnehezíti a procedúrát, mert ha a végrehajtó felé is van tartozás, mindenképpen ügyvéd segítségére lesz szükség. Ha a vételár tudja fedezni a tartozást, akkor egyszerűbb a helyzet, ezt mindenképp tudnunk kell adásvételi szerződés előtt.

Több tulajdonos esetén pontosan tudjuk a tulajdoni lapból, hogy a jelzálog/ végrehajtás/egyéb teher pontosan kié, hiszen egy utalást találunk, ami pontosan megmutatja nekünk kit illet a teher.

Ismerős lehet a haszonélvezeti jog is. Sokszor előfordulhat abban az esetben, amikor a szülők a gyermekekre íratják az ingatlan, azonban ők szeretnének rendelkezni arról, amíg öröklésre nem kerül a sor. Senki nem szeretne ingatlant venni egy kedves haszonélvezővel, így mindenképp bizonyosodjunk meg arról, hogy a haszonélvező erről a jogáról hajlandó-e lemondani az adásvételkor. A haszonélvezet nem örökölhető, azonban egy egyszerű képlettel az értéke kiszámítható. Értéke függ a haszonélvező életkorától.

Egy kevésbé „híres” jog a vezetékjog. Közmű szolgáltató él vele annak érdekében, hogy mindig hozzá tudjon férni a telken lévő egységükhöz. Ehhez hasonló a bányaszolgalmi jog, amelyet akkor láthatunk a tulajdoni lapon, ha például vezeték húzódik a portánk alatt.

A szolgalmi joggal legtöbbször zártkerti ingatlanok esetében találkozhatunk, amikor egy olyan úton tudunk megközelíteni egy ingatlant, ami magánszemélyhez tartozik. Ilyenkor a szolgalmi jog jelzi, hogy ezen az úton (még ha magántulajdon is,) a szomszédos ingatlanokhoz biztosítva van annak tulajának a bejárása.

Az özvegyi jog nagyon sokszor marad a tulajdoni lapon akkor is, ha már az özvegy ki is van fizetve. A törlőhatározatot a földhivatalban kell bemutatni a hagyatéki eljárás során.

Abban az esetben, ha valaki örököl egy ingatlant, majd szeretné azt eladni, minden esetben meg kell várni, amíg a hagyatéki eljárás zárul, az örökös már nem csak széljegyen szerepel, hanem bejegyzett tulajdonosként. Ez akár fél évig is eltarthat. Van lehetőség előszerződésre, melyben lefektetik a felek, hogy a hagyatéki eljárás végén milyen feltételekkel kötnek majd végleges adásvételi szerződést.

Ha a tulajdonos kiskorú, a gyámhivatalt kötelező bevonni az ügyletbe, ez az ügyvéd feladata lesz. A vételár ilyenkor minden esetben a gyámügy felügyeletével költhető újra el.  Az egész procedúra egy-két hónapot is igénybe vehet.

Ezek voltak a legtöbbször elforduló témák az ingatlan tulajdoni lapjával kapcsolatban. A következő részben a térképmásolat fontosságáról fogunk mesélni.

Paor-Smolcz Renáta

Tények és jogok

Ez a dokumentum minden adatot és jogot tartalmaz az ingatlan múltjával és jelenével kapcsolatosan. Így minden hitellel, jelzáloggal, haszonélvezeti joggal kapcsolatos információ szerepel rajta, ahogyan az is, ha a jogosult még kiskorú vagy vele szemben felszámolási eljárás zajlik, vagy akár bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás van rajta, vagy építési tilalom, kisajátítás, elidegenítési tilalom, perek és büntetőeljárás, árverés, zárlat, bármilyen eljárás felfüggesztés, környezetkárosodás – valamint minden olyan jog és tény, melynek bejegyzését törvény rendeli el.

A tulajdoni lapon szereplő tulajdonosok mindegyikével érdemes tárgyalni, mert nem biztos, hogy mindenki ugyanolyan feltételekkel adná el a lakást, és persze érdemes először azt tisztázni, hogy a többiek beleegyeztek-e abba, hogy a lakást értékesítsék, és van-e erről bármilyen aláírt dokumentum vagy meghatalmazás.

Akkor is fontos, hogy ellenőrizzük az ingatlan tulajdoni lapját, ha mi vagyunk az eladók, mert könnyen előfordulhat, hogy lehetnek a tulajdoni lapon olyan terhek vagy tartozások, amik meghiúsítják az adásvételt. Akár olyan régi kölcsön is szerepelhet rajta, ami rendezve lett, de a bejegyzés nem lett róla törölve.

A bejegyzésekért és a törlésekért is fizetni kell, viszont még mindig sokkal kevesebbet, mintha utólag akarnánk rendebe tetetni az adatokat a tulajdoni lapon.

Méret

A leggyakoribb eltérés a tulajdoni lapon az ingatlan méretével kapcsolatosan szokott adódni. A valós négyzetméter akkor lehet fontos, ha például a terasz be lett építve és ez nem lett átvezetve a tulajdoni lapon. Ha készpénzes a vevő, lehet, hogy emiatt fog az árból alkudni.

Tulajdoni lapon lakás esetén látjuk a méretet, családi ház és egyéb típusú ingatlan esetén csak a telek mérete van rajta feltüntetve.

Arra, hogy egy családi ház esetén hogyan tudjuk megállapítani, hogy minden rendben van-e a ház méretével, egy külön bejegyzésben térünk ki.

Mi mennyibe kerül?

A tulajdoni lap első része (három részből áll összesen) tartalmazza pontos címet, településnevet, az irányítószámot, a pontos területet, a telek és a ház méretet, a szobák és félszobák számát is, hogy kül- vagy belterületről van-e szó a lekért ingatlan esetében, valamint, a művelési ág is (szántó, kert, erdő, rét, legelő vagy szőlő, halastó).

Ezt a részt magánszemély havonta 20 alkalommal ingyenesen kérheti le ügyfélkapun keresztül. Amennyiben ügyfélkapuval nem rendelkezik, a földhivatalban kérhető betekintés vagy akár másolat a tulajdoni lapból.

A nem hiteles tulajdoni lap teljes változata 1.000 Ft, amely tartalmazza a második- és harmadik részt is. Kétféle nem hiteles tulajdoni lap létezik: a teljes és a szemle, áruk egyforma. A teljes szemle az előzményeket is tartalmazza, tehát pontosan meg tudjuk nézni az ingatlannak kik voltak a tulajdonosai, milyen terhek voltak rajta. Egy fekete vonallal vannak áthúzva a már törölt tartalmak. A szemle, ami igazán lényeges, ezen csak a friss és aktuális tartalmak vannak feltüntetve.

A hiteles papír alapú tulajdoni lap 6.250 Ft.

Összefoglalás

Elmondható, hogy a tulajdoni lap – habár elsőre bonyolult dokumentumnak tűnhet – elengedhetetlen része az ingatlan adás-vételének. Amint birtokunkba került az ingatlan, igyekezzünk az előírásoknak megfelelően vezetni az adatlapját, hiszen utólag jóval bonyolultabb rendezni a rajta szereplő információkat.

Jótanács: nem csak vásárlásnál, de bérlésnél is célszerű rápillantani a tulajdoni lapra, hogy biztosan elkerüljük a „meglepetéseket”.

Paor-Smolcz Renáta

A tulajdoni lap olyan az ingatlannak, mint az embereknek a személyi igazolvány, – vagy még inkább az ügyfélkapu. Egy olyan publikus, bárki számára elérhető dokumentum, amellyel minden lakás, ház, telek rendelkezik onnantól fogva, amint „létrejön” vagy felépül és engedélyezik a használatát. Ahogyan az emberek születésükkor bekerülnek az állampolgári nyilvántartásba, úgy az ingatlan is bekerül az ingatlan-nyilvántartási rendszerbe. A földmérő által hitelesített adatokat jogvégzett szakemberek regisztrálják, majd onnantól kezdve hivatalosan vezetve van minden változás – vagyis ez egy folyamatosan frissülő dokumentum. És mivel hitelesen tanúsított, megbízhatunk abban, hogy a letöltött, lekért adatlapon szereplő minden adat valós. Tartalmaz minden jelenlegi és törölt információt is, így még az ingatlan múltjáról is tájékozódhatunk.

Minden fontos jogot felvezetnek a tulajdoni lapra: ilyen a tulajdonjog, a haszonélvezeti jog, a jelzálogjog, vagy a végrehajtási jog is.

Minden tulajdoni laphoz tartozik egy helyrajzi szám, amely mellett a település neve kell, hogy szerepeljen. A tulajdoni lapból megtudhatók a lakás méretei, a jelenlegi tulajdonos neve, az hogy van-e hitel vagy egyéb teher az ingatlanon, de akár az is, hogy kik voltak az előző tulajdonosai.

Másolatának a beszerzése történhet személyesen, papíralapon a földhivatalban, vagy online is, ahol elektronikus formában tölthetjük le a hiteles, vagy nem hiteles tulajdoni lap másolatot. (Utóbbi hivatalos célra nem használható, csak tájékoztatásul szolgál.)

Az alábbi fajtái léteznek:

    -Teljes másolat: Ez a fajta okirat minden bejegyzést tartalmaz az ingatlan megépítése vagy telkek esetén a nyilvántartás megléte óta. Benne vannak a törölt tulajdonosok és terhek is, és a jelenlegi adatok is.

    -Kivonatos másolat: Ebben csak a fennálló bejegyzések jelennek meg, de utal a törölt bejegyzésekre is.

    -Részleges másolat: Ez csak a kikért bejegyzéseket tartalmazza.

    -Szemle: Ez a fajta tulajdoni lap csak a fennálló bejegyzéseket jeleníti meg. Ezt szokták a legtöbben lekérni lakásvásárlás előtt.

A következő részben ismertetjük, hogy pontosan mihez kell az ingatlan eladásakor és vásárlásakor a tulajdoni lap, illetve, hogy mire érdemes különösen odafigyelnünk ezzel kapcsolatban.

Paor-Smolcz Renáta

Szaktudás

Egy profi ingatlanos elsősorban rendelkezik szakképesítéssel, ami biztosíték arra, hogy olyan jogi, gazdasági és műszaki tudás birtokában van, amellyel egy átlagember nem rendelkezik. Emiatt az ingatlanos szakember pontosan tudja, hogy milyen dokumentációk szükségesek az adás-vétel lebonyolításához, valamint felhívja figyelmünket az esedékes határidőkre.

Tapasztalat

Egy átlagember életében csak egy-egy rövid időszakot tölt ingatlanok értékesítésének bűvkörében, ezért a szakember mindennapos tapasztalata igencsak felértékelődik. A piac ismerete, napi szintű követése, valamint a gyakorlatban szerzett számos tapasztalat megkönnyíti és meggyorsítja a folyamatot. Támaszkodhatunk az ingatlanosra (a teljesség igénye nélkül):

• a szerződéskötés előkészítésében, a szükséges iratok beszerzésében • lehetséges pénzügyi konstrukciók, megoldások felkutatásában
• adó- és illetékfizetési kötelezettségről való tájékoztatásban
• földhivatali ügyintézésről való tájékoztatás nyújtásában
• a forgalmi értékbecslés elkészítésére vonatkozó megbízásokban
• műszaki, energetikai tanúsítványok elkészít(tet)ésében

Értékbecslés

A legnagyobb fejtörést az adja a tulajoknak, hogy vajon mennyiért mehet el a ház, lakás, telek. Egyrészt sok ingatlanközvetítő rendelkezik értékbecslői képesítéssel is, másrészt az állandó piacfigyelés miatt pontosan meg tudják állapítani, hogy a kínált ingatlan milyen árkategóriába tartozik. Hirdetés Még ha valaki rendelkezik marketing érzékkel vagy tapasztalattal is, akkor sem biztos, hogy az ingatlanok világában jól tudja, hogy mire van szükség ahhoz, hogy a hirdetés által a kereslet és a kínálat a kellő platformon találkozzanak. Mert bizony nem mindegy, hogy mi látszódik a képeken, milyen szögből, milyen napszakban készült a fotó. Ahogy az sem, hogy hogyan fogalmazták meg a ház vagy a lakás előnyeit és esetleges javítanivalóit. Mivel a leendő vásárló a paraméterekre is kíváncsi, szeretne egy pontos alaprajzot is látni. A profi ingatlanosok erre külön számítógépes programot használnak. Nem mindegy, hogy a social mé diában a hirdetés, a poszt mikor jelenik meg, egy jó ingatlanos jókor, jó időben hirdet.

Kapcsolatok

A jó szakember kiterjedt kapcsolati hálóval is rendelkezik, ami egyrészt nagyon hasznos, ha bizonyos szakterületekhez kell képzett segítség. Legyen szó ügyvédről, műszaki szakemberről vagy akár belsőépítészről, az ingatlanosnak biztosan lesz több név is a tarsolyában. Emellett ügyfélköréből adódóan tisztában van azzal, hogy ki, milyen ingatlant keres és kínál jelenleg, vagyis -mint egy match-maker – össze tudja kötni az ügyfeleit.

Kommunikáció

Az egyik legnagyobb előnye annak, ha ingatlanost fogadunk, hogy elvégzi helyettünk a kényelmetlen munkát. Tárgyal, árat egyeztet, a kényelmetlen kérdéseknél közvetít. Ez egy feszült helyzet, amikor nagy értékű vagyonról és annak eladásáról van szó, de egy rutinos és jó emberismerettel, valamint magas érzelmi intelligenciával rendelkező szakember meg tud minket kímélni a kellemetlen helyzetektől.

Kényelem

Manapság alig van olyan ember, aki ne szenvedne időhiányban. Márpedig egy ingatlan értékesítése igencsak időigényes a folyamatos utánajárás és kapcsolattartás miatt, nem beszélve a lakás vagy ház megmutatásával töltött időről. Különösen kényelmetlen a dolog, ha nem lakunk a kínált ingatlanban és további utazást igényel a jelentkezőkkel történő bejárás. Az ingatlanos megbízásával ez a teher is lekerül a vállunkról.

Paor-Smolcz Renáta